Få koll på fastigheten och undvik kostsamma överraskningar
En bostadsrättsförening ansvarar för att hålla sin fastighet i gott skick och uppfylla olika lagkrav. Utöver obligatoriska kontroller som exempelvis OVK (Obligatorisk Ventilationskontroll) och hissbesiktningar, väljer många föreningar att genomföra en BRF besiktning, en grundlig teknisk genomgång av byggnadens skick utförd av en kvalificerad besiktningsman. Här går vi igenom vad en sådan besiktning innebär, varför den är viktig och hur den hjälper er förening att förebygga problem och planera underhåll.
Vad är en BRF besiktning?
Det är en omfattande teknisk inspektion av föreningens fastighet. Syftet är att upptäcka fel, brister eller risker i tid, innan de hinner utvecklas till kostsamma skador. Besiktningen utförs normalt av en oberoende, certifierad besiktningsman (till exempel en SBR-godkänd byggingenjör) som systematiskt granskar byggnaden. Mer information om vilka krav som gäller för certifierade besiktningsmän hittar du hos SBR Svenska Byggingenjörers Riksförbund. Där finns riktlinjer och kvalitetskrav som tillämpas vid tekniska besiktningar.
Helhetskontroll av fastigheten
Alla tillgängliga delar av fastigheten kontrolleras, från tak, fasad och grund till VVS-installationer, våtutrymmen och gemensamma utrymmen. Resultatet dokumenteras i ett protokoll som ger styrelsen en tydlig bild av fastighetens skick och rekommenderade åtgärder.
Varför är BRF besiktning viktigt?
Regelbundna besiktningar hjälper er att ta hand om fastigheten på ett proaktivt sätt. Genom att besiktiga fastigheten planmässigt kan föreningen
Upptäcka dolda skador tidigt
Små problem som fuktinträngning, slitage eller konstruktionsbrister kan åtgärdas innan they växer sig stora.
Planera underhåll och budget
Med en aktuell bild av fastighetens skick blir det lättare att lägga upp en underhållsplan och avsätta pengar för framtida åtgärder.
Öka tryggheten för boende
En väl underhållen byggnad minskar risken för olyckor och obehagliga överraskningar, vilket ger medlemmarna ökad trygghet.
Minska risk för konflikter
När ni har dokumentation på fastighetens status minskar risken för tvister med exempelvis utflyttande medlemmar eller entreprenörer vid renoveringar.
Att kontinuerligt ha koll på fastighetens skick är en del av styrelsens ansvar. Även om det inte finns ett lagkrav på frivilliga statusbesiktningar, är det god praxis att göra dem med jämna mellanrum. På så vis säkerställer ni att föreningen uppfyller sina underhållsskyldigheter och undviker akuta reparationer som ofta blir dyrare.
När bör man genomföra besiktning av fastigheten?
Det finns flera tillfällen då det är klokt att boka in en besiktning. Här är några vanliga situationer
Regelbunden kontroll
Många föreningar väljer att genomföra regelbundna BRF besiktningar, exempelvis med intervall om 3 – 5 år, beroende på byggnadens ålder och skick. För äldre hus eller fastigheter med kända problem kan tätare intervall behövas. En sådan återkommande statusbesiktning ger styrelsen ett uppdaterat underlag att arbeta utifrån i sin fastighetsförvaltning.
Inför underhållsplanering
När föreningen ska ta fram eller uppdatera en underhållsplan är det en god idé att först göra en grundlig besiktning. Då får ni aktuella fakta om vilka delar som behöver åtgärdas inom kort och vilka investeringar som kan planeras längre fram.
Efter större renoveringar eller projekt
Har föreningen genomfört ett stambyte, en takrenovering eller andra större entreprenader bör en uppföljande besiktning göras. Dels kan det handla om en slutbesiktning direkt efter projektets avslut, dels en garantibesiktning några år senare (ofta omkring 2 och 5 år efter avslutat arbete) för att upptäcka fel som först visar sig med tiden. Vid större projekt kan det också vara aktuellt med en entreprenadbesiktning i Stockholm för att kontrollera att arbetet är utfört enligt avtal och gällande byggnormer
Vid tecken på skador eller slitage
Om styrelsen eller boende märker tecken på problem, till exempel återkommande fuktfläckar, sprickor i konstruktionen eller lukt av mögel bör man inte vänta. Att då beställa en riktad besiktning eller utredning kan förhindra att en liten skada blir större. Besiktningsmannen kan identifiera orsaken och föreslå lösningar innan skadan eskalerar.
I samband med överlåtelse (flyttsbesiktning)
Allt fler bostadsrättsföreningar inför överlåtelsebesiktning som rutin att besiktiga en lägenhet när en medlem ska flytta ut och sälja sin bostadsrätt. En sådan avflyttningsbesiktning innebär att föreningen, genom en extern besiktningsman, kontrollerar lägenhetens skick innan den nya medlemmen tillträder.
Trygghet för föreningen och nya medlemmar
Om brister eller otillåtna ändringar upptäcks, till exempel en felaktigt renoverad badrumstätning eller installationer som inte följer byggnorm kan den avgående medlemmen uppmanas att åtgärda detta på egen bekostnad. På så vis skyddas föreningen från framtida skador som annars hade kunnat bli föreningens ansvar. Samtidigt får den tillträdande bostadsrättshavaren trygghet i att lägenheten är i ordning.
Vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt
Om fastigheten ska ombildas och bilda en ny bostadsrättsförening är en teknisk besiktning av huset en nyckelåtgärd. Den kartlägger fastighetens status vid övertagandet och hjälper den nya föreningen att förstå vilket underhåll som kan behövas framöver.
Vad ingår i en BRF besiktning?
Besiktningen anpassas efter fastighetens typ, men generellt omfattar den en rad olika moment och områden. Här är några huvudpunkter som brukar ingå
Byggnadens yttre
Besiktningsmannen inspekterar takets skick, fasadernas status och fönstrens kondition. Även grundläggningen och dränering kontrolleras vid behov. Genom att granska det yttre klimatskalet (tak, väggar, sockel med mera) kan man upptäcka sprickor, fuktskador, rost eller andra tecken på slitage som kan behöva åtgärdas.
Invändiga utrymmen
Inuti fastigheten tittar man på allmänna utrymmen som trapphus, källare, vind och eventuella gemensamma lokaler. Här letar vi efter tecken på fukt (till exempel i tvättstuga eller soprum), ser över väggar och golv för sprickbildning eller sättningar och kontrollerar att inga uppenbara risker finns för vattenskador eller brand.
I vissa fall omfattar besiktningen även ett urval av lägenheter, framför allt för att bedöma våtutrymmen och kök som är särskilt utsatta för slitage och fuktskador.
Tekniska installationer
Fastighetens VVS-system (vatten, avlopp, värme) och ventilationsanläggning gås igenom översiktligt. Besiktningsmannen kontrollerar om det finns synliga läckage, korrosion på rör, eller tecken på att avlopp och stammar börjar bli slitna. Ventilationens funktion (till- och frånluft) kontrolleras för att säkerställa god inomhusmiljö.
Även elinstallationer granskas, exempelvis elcentraler i fastigheten, belysning i gemensamma utrymmen och andra synliga komponenter för att notera eventuella risker eller brister (mer detaljerade el-kontroller kan behöva göras av särskild elektriker vid misstanke om problem).
Dokumentation och underhållshistorik
En bra besiktningsman sätter sig ofta in i fastighetens befintliga dokumentation. Det kan röra sig om att titta på tidigare protokoll, ritningar eller historik över renoveringar och underhåll. Denna genomgång hjälper till att identifiera områden som bör få extra uppmärksamhet under besiktningen. Till exempel kan man följa upp tidigare anmärkningar för att se om de kvarstår eller har åtgärdats.
Hur går en BRF besiktning till?
Processen börjar ofta med planering och förberedelse. Först kontaktar ni oss för att diskutera era behov, kanske har ni specifika orosmoment, som fuktproblem i källaren eller kommande stambyten, som ni vill att vi lägger extra fokus på. Inför besiktningen går vi igenom ritningar och befintliga handlingar för att vara väl förberedda.
Genomförande på plats
Själva besiktningen brukar ta några timmar upp till en hel dag, beroende på fastighetens storlek. Besiktningsmannen (eller teamet) börjar vanligen utomhus med att titta på tak, fasad och mark kring huset.
Därefter går vi in och fortsätter genom fastighetens gemensamma utrymmen och eventuellt in i utvalda lägenheter. Inspektionen är främst okulär, det vill säga utan att riva i konstruktioner men vi använder hjälpmedel som fuktmätare, kikare, kamera och liknande där det behövs för att undersöka svårtillgängliga områden. Under rundan antecknas observationer noggrant.
Dialog och frågor
Vi på Sveriges Fastighetskonsult strävar efter en transparent process. Ofta följer någon representant från styrelsen eller fastighetsskötaren med under besiktningen. Då finns möjlighet att ställa frågor direkt på plats.
Besiktningsmannen kan peka ut upptäckta brister och förklara deras betydelse. Denna dialog gör att ni som beställare får en klar bild av situationen redan innan rapporten kommer.
Rapporten som grund för beslut
Efter avslutad genomgång sammanställer vi en tydlig besiktningsrapport. I rapporten finns bilder på viktiga fynd, beskrivningar av observerade brister och konkreta rekommendationer på åtgärder.
Så använder man rapporten
Vi brukar prioritera åtgärdsförslagen efter vad som är akut, vad som bör planeras inom de närmsta åren och vad som kan vara förbättringar på längre sikt. Rapporten blir ett värdefullt underlag för ert fortsatta underhållsarbete i föreningen. Vi går igenom rapportens innehåll med er så att alla frågor reds ut.