En välgjord underhållsplan är ett oumbärligt verktyg för alla bostadsrättsföreningar och fastighetsägare. Den säkerställer inte bara fastighetens långsiktiga hälsa utan hjälper också till att undvika oväntade och kostsamma reparationer. Men vad är egentligen en underhållsplan, och hur kan den hjälpa din förening att planera för framtiden?
Underhållsplanen är för bostadsrättsföreningen en bärande del i det fortlöpande styrelsearbetet innefattande teknisk och ekonomisk förvaltning gällande föreningens fastigheter. Planen tas fram med hjälp av insamling av information om fastigheters underhållsbehov och därtill underhållskostnader över en viss utvald tid.
En tydlig plan bör finnas i alla föreningar, nya som gamla. Det anses vara fastighetsägarens viktigaste verktyg för den långsiktiga fastighetsförvaltningen.En underhållsplan anger normalt fastigheters underhållsbehov i omfattning, kostnad och tid, dvs:
–VAD som ska utföras
–NÄR det ska utföras
–KOSTNAD för utförande
Hur gör man en underhållsplan 2025?
Först och främst bör en underhållsplan brf tas fram av en kunnig besiktningsman och vara så korrekt och utförlig som möjligt för att säkerställa god kvalitet. En underhållsplan är ett styrdokument och är denna inte skickligt utformad kan det orsaka problem beroende på hur den är utformad.
Sverigesfastighetskonsult underhållsplaner utförs av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) godkänd byggingenjör med gedigen branscherfarenhet, specialiserad i underhållsplanering för flerbostadshus & kommersiella byggnader.
När man utformar en bra underhållsplan är målet att innebörden ska vara tydlig och lätt att förstå för alla som läser den. Avancerad kunskap om teknisk förvaltning finns i de flesta fall inte inom föreningen. Är planen då skriven på fackspråk med krångliga termer löper det risk för att den blir för svår att tolka vilket gör att föreningen kan få svårt att agera utifrån planens olika delar.
Underhållsplaner utförs normalt enligt nedanstående projektsteg:
Steg 1 – Förstudie
Det första steget är att inventera fastigheter som ska ingå i underhållsplanen. Planen upprättas utifrån den enskilda fastighetens förutsättningar såsom; fastighetens ålder, konstruktion, material, utformning och standard.
Steg 2 – Insamling av information
Parallellt med bokning av tid för fastighetsbesiktning inhämtas för planens upprättande erforderliga underlag såsom ritningar, besiktningsprotokoll, årsredovisningar, inventarielistor och övriga förteckningar.
Steg 3 – Fastighetsbesiktning
Uppdraget fortgår med besiktning av föreningens fastigheter, företrädesvis i sällskap av representant(er) från bostadsrättsföreningens styrelse. Underhållsplaneraren blir således runtvisad kan även intervjua styrelsens representant(er) för att få maximalt informationsunderlag inför upprättandet av underhållsplanen. Efter denne rundvandring vidtar normalt Underhållsplaneraren detaljbesiktning, varvid denne i detalj inventerar utrymmen och byggnadsdelar, utför besiktning, mätning samt fotografering. Arbetet kräver kunskap om exempelvis byggnadsdelar, teknikdelar och installationer såsom; utvändiga och allmänna delar exempelvis tak, fasader och fönster. Inre utrymmen exempelvis grundläggning källare, vind och garage. Installations- och driftutrymmen innehållande bl.a. installationer för värme, vatten, avlopp och el etc. jämte övriga beståndsdelar i fastigheter. Läs mer om hur vi hjälper till med fastighetsbesiktning här.
Steg 4 – Sammanställning
Besiktningsprotokoll, insamlad data och övriga inhämtade förteckningar förs in i ett särskilt fastighetsprogram därvid informationen noteras, kalkyleras och bedöms för att sedan skapa underhållsplanen som beskriver periodens upptagna underhållsåtgärder i omfattning, kostnad och tid för utförande. Färdig underhållsplan framställer ekonomiska nyckeltal nödvändiga för att vid exempelvis årlig budgetering eller vid flerårsbudgetering kunna skapa rätt avsättningsnivå gällande avsättning av medel till fond för yttre underhåll, samt besiktningsutlåtanden efter utförd besiktning, jämte gällande underhållsprogram kopplat till planens ekonomiska nyckeltal, inkluderande enskilda kostnader för underhållsåtgärder i planen. Att göra korrekta bedömningar kräver kunskap om bl.a. byggdelar, intervaller och gällande priser, varför underhållsplaner bör utföras av utbildad och sakkunnig med tillämplig erfarenhet och därtill kunskap om inventering och kalkylering av förekommande byggbeståndsdelar i en fastighet.
Steg 5 – Att arbeta med underhållsplanen
Det rekommenderas att underhållsplanen används aktivt av bostadsrättsföreningens styrelse och att planen uppdateras efter behov. Att planen uppdateras kan vara betydande av den orsaken att fastigheters tekniska status och ekonomiska faktorer kan förändras framöver. Gällande utförande av underhållsåtgärder är det inte alltid möjligt att kunna finansiera aktuella underhållsåtgärder med egna medel, varför bostadsrättsföreningen rekommenderas att fortast möjligt synkronisera underhållsplanen med rådande ekonomisk och teknisk förvaltning och därtill underlätta vid val av finansstrategier.
Vad kostar en underhållsplan 2025?
Vare sig du förvaltar många fastigheter eller sitter i styrelsen i en bostadsrättsförening så kan en bra underhållsplan göra underverk för dig. Bland annat att kan föreningen undvika större ekonomiska överraskningar. Underhållsplanen är i samband med ekonomiskt förvaltning ett mycket viktigt underlag vid framställande av såväl årlig budget som flerårsbudget. Men vad kostar då en underhållsplan?
Det finns en rad faktorer som spelar in gällande priset på en underhållsplan. Nedan går vi igenom exempel på vad som kan vara avgörande för vad en underhållsplan kostar:
Exempel på vad en underhållsplan kan kosta
- Flerbostadshus, ca 2500 m² boarea: 20 000 – 50 000 kr. Gäller även bostadsrättsföreningar.
- Kontorsbyggnad, ca 10 000 m² lokalarea: 40 000 – 90 000 kr
- Industri- eller logistikfastighet, ca 20 000 m² lokalarea: 50 000 – 110 000 kr
Priset brukar landa på mellan ca 5 – 40 kr/m². Ja, det är ett stort spann, men det är som sagt många olika faktorer som påverkar.
Önskar du en gratis offert av underhållsplan för att veta exakt vad det skulle kosta för er? Klicka här
Du får vad du betalar för en underhållsplan 2025
Om du vill spara tid och pengar så kommer det att löna sig att använda sig av en underhållsplan av god kvalité. Det kan bli dyrare vid köptillfället men på sikt så kommer det att löna sig. Det kommer att löna sig både ekonomiskt och ni kommer att slippa komplikationer som lätt kan uppstå om man väljer bort en väl utförd underhållsplan.
Hur långt fram i tiden bör en underhållsplan gälla?
Planen omfattar en på förhand utvald period, normalt 10, 20 eller 30 år framåt i tiden. För befintlig byggnation rekommenderas en plan som omfattar 10 eller 20 år. I regel gäller att ju längre tid underhållsplanen överblickar, desto större kontroll får man över framtida underhållskostnader.
Hur detaljerad ska underhållsplanen vara?
Ska underhållet delas upp i detaljnivå på varje rum och utrymme eller kan man planera mer översiktligt? Blir planen väldigt fint detaljerad på minsta lilla yta kan underhållsplanen bli svår att arbeta med och priset kommer också att sticka iväg.
Hur ser byggnaden och dess ålder ut?
En komplex byggnad som fått många tillbyggnationer i omgångar med massor av rum, material och installationer kommer att vara mer kunskaps-och tidskrävande än en enkel lagerlokal, vilket kommer resultera i ett högre pris.
Åldern på byggnaden spelar också in. En gammal byggnad som är mindre modern med mer traditionella material och konstruktioner kräver oftast mer tid vilket kommer att kosta mer.
Mängd och storlek på fastigheter och markytor
Ju fler fastigheter och ju större ytor som ska göras en underhållsplan för kommer att göra att priset ökar. Om fastigheterna har olika typer av byggmaterial, olika storlek och utformning så kommer detta också vara mer tidskrävande.
Säkerställer god ekonomisk och teknisk drift
I samband med ekonomisk förvaltning är planen ett mycket viktigt underlag vid framställande av såväl årlig budget som flerårsbudget. Planen möjliggör bl.a. för jämnare avgiftsutveckling och är en förutsättning för att föreningen ska kunna undvika större ekonomiska överraskningar. Utförande av planerade åtgärder istället för kostsamma akuta insatser lönar sig.
Genom att ha budgeterat för underhållet kan man undvika att ta lån eller höja avgifterna för de boende för att kunna bekosta underhållet. En välgjord underhållsplan minskar dessutom oftast behovet av akuta reparationer vilket leder till lägre kostnader för bostadsrättsföreningen.
Arbeta med fond för yttre underhåll efter årlig underhållskostnad
Underhållsplanen hjälper dig att uppskatta ungefärlig snittkostnad för underhåll ett år framöver. Denna siffra bör sedan jämföras med föreningens aktuella avsättning till underhållsfonden. I många fall är denna alldeles för låg. Om du vill veta mer om hur mycket denna bör höjas, hur du kan tänka kring finansieringen eller vad en underhållsfond egentligen är så kan du läsa mer här i artikeln om underhållsfond för underhållsplan.
Vad omfattar underhållsplanen?
Planen omfattar normalt hela fastigheten såsom byggnader, byggvaror, mark och installationer. Underhållsplanen berör således underhåll av exempelvis byggnadsdelar, teknikdelar och installationer såsom; utvändiga och allmänna delar exempelvis tak, fasader och fönster. Inre utrymmen exempelvis grundläggning källare, garage, tvättstuga och vind. Installations- och driftutrymmen såsom installationer för värme, vatten, avlopp, el och hiss etc.
Vilket system ska du använda dig av för underhållsplanering?
Underhållsplaner i fastighetssystem kan kräva manuell ifyllning av väldigt många fält. Därför kan det gå mer än dubbelt så fort att skapa samma underhållsplan i ett system anpassat för underhållsplanering, tack vare automatiska funktioner och enklare gränssnitt. Hos Sveriges Fastighetskonsult levereras formatet pdf och även som redigerbar underhållsplan på webben via applikationen Planara. Detta kommer bespara dig både tid och pengar.
Vanliga frågor kring underhållsplan
”Kan man inte bara vänta till saker behöver fixas?”
Underhåll av fastigheter är i många fall kostnadskrävande vilket gör att det är viktigt att vara förberedd på att kunna finansiera dessa underhållsåtgärder. Underhållsplanen är här viktig för den ekonomiska planeringen.
Varför ska man anlita en konsult? Kan man inte bara göra underhållsplanen själv?
För att veta när, varför och hur alla delar av en fastighet bör underhållas så krävs specialkompetens och stor erfarenhet av fastighetsunderhåll. Samt kunskap om kostnaderna. Det är med stor sannolikhet att stora problem uppstår och att det kommer att kosta er mer i slutändan. Det är lite att jämföra med om du exempelvis skulle bygga hus på egen hand utan att ha rätt kompetens. Det skulle ta mer tid än för någon med rätt kompetens och sannolikheten att problem uppstår är väldigt stor.
”Med gott om pengar i föreningen behöver vi väl inte vara oroliga för oförutsedda utgifter och planera för något som kanske händer om 10 år?”
Att ha god ekonomi i bostadsrättsföreningen är en stor fördel och med god översikt och planering för åtgärder av fastigheten kan man se till att den goda ekonomin består. Då gäller det att veta vad man behöver göra och detta kan vara svårt för en person som är outbildad inom området. Speciellt på en större fastighet.
Underhållsplanen hjälper även med dokumentation för bostadsrättsföreningen. Om en person har skött förvaltningen utan någon dokumentering så blir det svårt för nästa person som ska ta över. En väl utförd och genomarbetad underhållsplan gör att man undviker dessa typer av problem.
Är det lag på att ha en underhållsplan för bostadsrättsföreningar?
Ja, enligt bostadsrättslagen måste föreningar säkerställa underhållsmedel, vilket ofta sker genom en underhållsplan. Bostadsrättslagen 1991:614 ställer krav på att stadgarna i en bostadsrättsförening anger de grunder enligt vilka medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Normalt uppfylls kravet genom att föreningen har en tillämplig underhållsplan. Läs mer om det här.
Vår fastighet är helt ny och behöver inte underhållas på länge. Kan man då vänta med en underhållsplan?
Att komma igång med underhållsplanen redan från start är en god idé. Då har man tid att börja planera och spara för framtiden. Risken är annars att man väntar till något plötsligt dyker upp för att man är naiv bara för att fastigheten är ny. Förberedelse är nyckeln till god förvaltning.
Om en konsult gör en underhållsplan åt oss, hur använder vi den?
En underhållsplan från Sveriges Fastighetskonsult är enkel och tydlig för att göra det självklart för användaren vad som behöver göras. Du får bilder av din egna fastighet med beskrivningar i klartext om vad som behöver göras och varför. Besiktningsmans prioritet vid utformning av underhållsplan är att göra den så användarvänlig som möjligt så att man lätt kan arbeta utifrån planen. Planen levereras digitalt i pdf-format tillsammans med applikationen Planara där både nybörjare och de allra mest erfarna specialisterna kan underhållsplanera, enkelt och smidigt.
Kortfattat, varför behövs en underhållsplan?
- Förutse kostsamma underhållsåtgärder
- Förenkla styrelsearbetet
- Högre boendetrivsel
- Lägre boendekostnader
- Lägre försäkringspremier
- Ökat fastighetsvärde
- Ökad kreditvärdighet
- Lägre driftskostnader
- Jämnare avgiftsutveckling
Få hjälp med underhållsplan oavsett vart du befinner dig i Sverige
Vi arbetar rikstäckande och kan hjälpa er var ni än befinner er i landet med brf eller dig som fastighetsägare med att upprätta en komplett underhållsplan. Vi har många års erfarenhet i branschen och jobbar enbart med digitala dokument, för att underlätta arbetet för båda parter.